¿Tu empresa familiar tiene inmuebles en una filial? El Supremo acaba de proteger tu reducción del 95%

Si tu empresa familiar tiene una sociedad patrimonial con inmuebles en alquiler —naves, locales, pisos— y estás pensando en la sucesión o en una donación, esto te afecta directamente.

El Tribunal Supremo acaba de dictar la STS 186/2026, que resuelve uno de los problemas más habituales con los que se encontraban las empresas familiares ante Hacienda: la exigencia de que cada sociedad del grupo dedicada al alquiler de inmuebles tuviera su propio empleado para poder aplicar la reducción del 95% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

El problema: un empleado por cada filial

Para que una sociedad dedicada al alquiler de inmuebles sea considerada «empresa» y no «mera tenencia de bienes» a efectos fiscales, la ley exige que tenga al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa (art. 27.2 LIRPF). Sin ese empleado, la sociedad se considera patrimonial y pierde las ventajas fiscales de empresa familiar: la exención en Patrimonio y la reducción del 95% en Sucesiones y Donaciones.

El problema surgía en los grupos familiares con varias filiales inmobiliarias. Hacienda exigía un empleado en cada sociedad, aunque todas estuvieran gestionadas de forma centralizada por la misma persona desde la misma oficina. Si el grupo tenía tres filiales con inmuebles, necesitaba tres empleados. Sin ellos, la reducción del 95% se perdía para esas filiales.

En la práctica, esto obligaba a muchas empresas familiares a contratar empleados ficticios o a renunciar a estructuras perfectamente lógicas desde el punto de vista empresarial.

Lo que dice el Tribunal Supremo

La STS 186/2026 establece que el requisito del empleado puede cumplirse a nivel de grupo. Lo relevante no es qué sociedad tiene el contrato laboral, sino si existe una ordenación efectiva de medios materiales y humanos en el conjunto del grupo empresarial familiar.

En el caso analizado, Hacienda había denegado la reducción del 95% en una donación porque una de las filiales dedicada al arrendamiento no tenía personal propio. El Supremo corrige este criterio: si los medios están centralizados en la sociedad matriz o en otra entidad del grupo y se acredita que la gestión es real y efectiva, el requisito se cumple.

En términos prácticos: una empresa familiar con una holding, dos filiales operativas y una patrimonial con naves en alquiler puede tener todo su personal en la holding o en las operativas. La filial patrimonial no necesita su propio empleado si los medios del grupo la gestionan de forma efectiva.

Por qué esto importa más de lo que parece

Este criterio afecta directamente a tres situaciones muy comunes en las empresas familiares:

1. Donaciones en vida. Si estás pensando en donar la empresa a tus hijos, la reducción del 95% puede suponer cientos de miles de euros de diferencia. Sin ella, una empresa valorada en 2 millones tributa al tipo marginal del ISD. Con ella, tributa sobre 100.000€. Esta sentencia elimina uno de los obstáculos más habituales para aplicar la reducción en grupos con filiales inmobiliarias.

2. Herencias. El mismo criterio se aplica a las transmisiones mortis causa. Si el fundador fallece y los herederos quieren aplicar la reducción del 95%, ya no es necesario que cada filial inmobiliaria tenga su propio empleado. El requisito se evalúa a nivel de grupo.

3. Reorganizaciones societarias. Muchas empresas familiares están segregando sus inmuebles en sociedades patrimoniales para proteger el patrimonio (exactamente la operación que describimos en nuestra página sobre reestructuraciones societarias). Esta sentencia confirma que separar los inmuebles en una filial no pone en riesgo las ventajas fiscales familiares, siempre que la gestión esté documentada.

Lo que deberías revisar ahora

1. ¿Tu grupo familiar tiene filiales inmobiliarias sin empleados propios? Si es así, esta sentencia te protege. Pero necesitas acreditar que la gestión de esos inmuebles se realiza efectivamente desde otra sociedad del grupo. Contratos de gestión, actas, facturas internas: todo documentado.

2. ¿Estás planificando una donación o una sucesión? Si el patrimonio incluye sociedades inmobiliarias, revisa con tu asesor si se cumplen los requisitos de empresa familiar a nivel de grupo, no sociedad a sociedad. Esta sentencia cambia el análisis. Consulta nuestra página sobre fiscalidad de la empresa familiar para entender todos los requisitos.

3. ¿Te han denegado la reducción del 95% por falta de empleado en una filial? Si tienes una liquidación o una resolución de Hacienda que te deniega la reducción por este motivo, esta sentencia del Supremo te da argumentos para recurrir.